周洛华:央行的货币政策如何影响房价

 写在前面

    时寒冰

今天首发洛华兄写的一篇文章。

我与洛华兄认识多年了,熟悉我的朋友都知道他。我每本书里都有他写的序言。他是一位才华横溢的金融学家,他写的多部金融学专著至今被高校作为金融专业的教材,除此,他还写有《金融的哲学》等多部深受读者欢迎的书。

离开上海前夕,我去他家中看他,那天我们把酒而谈,不知不觉已经深夜。谈到国家在未来大趋势中的命运,谈到我们个人的命运和挣扎,谈到我们的一腔热血……分别时满眼泪……前段时间,我生病住院的时候,洛华兄再三要来看我……

数年兄弟之情,沿着新出的白发,书写着远去的理想和记忆。

我们都不能再心怀报国之志驰骋疆场,一个时代,渐去渐远。我成了自由职业者,洛华兄则组建了大房鸭公司董事长带领一帮年轻人艰苦创业……我知道,这不是他的理想,但对一位脚踏实地做事的人而言,这何尝不是一个暂时的栖身之地呢?

一个国家与民族的命运,乃是无数个体命运的组成。但愿我们的坎坷不属于一个国家或民族坎坷命运的注解。

祝愿同胞自由富足,祝愿祖国繁荣昌盛!

央行的货币政策如何影响房价

周洛华(大房鸭公司董事长)

    我认识时寒冰大概有12年了。那时候我给他所在的《上海证券报》投稿,于是就在编辑部认识了他。他是一个安静的人,桌子上整整齐齐地堆着各种资料和参考。我记得我们第一次交谈是因为我在人民银行宣布加息决定之后,发表了“加息将有力地推高房价”的文章,12年前,这篇文章是我一时冲动的作品,但是,我至今仍然很喜欢。

提高按揭贷款利率将提高投资买房者的边际成本,并侵蚀投资房地产的边际收益。这是当时普遍的看法,我的观点显然违背了这种经济学原理。后来,我在《金融的哲学》一书中,特别把这篇文章翻出来,并虚构了一个故事用来解释我当时的观点,那就是“母狮子激励我前进”。

想象这样一种场景:在草原上,一个狮王占有了一片领地和一群母狮子,周围有几头流浪的公狮子,看着风情万种的母狮子,跃跃欲试,却又忌惮狮王的威风凛凛,不敢上去挑战。与此同时,狮王正在衰老,他也明白周围潜在的竞争对手都想赶走他,占有母狮子。于是,狮王通过草原狮子银行突然宣布:凡是在今后1年时间里面不进攻狮王的流浪公狮,可以获得2只羚羊。现在,你猜想一下结果会是什么?

对于流浪公狮来说,如果按兵不动,就可有免费获得2只羚羊;如果冒险进攻,则有可能获得母狮子们的交配权。但是,狮王为什么突然给我们羚羊呢?草原上捕猎的都是母狮子,狮王根本不从事实际的生产活动。那些羚羊其实是母狮子抓来了,而狮王现在愿意安抚我们,说明他自己的体能在走下坡路,所以,狮王希望我们放弃争取交配权的进攻,但是,额外的羚羊额外告诉了我们两件事情:1,母狮子们很贤惠,不仅风情万种,还能捕猎,因此,交配权这项资产的预期收益增加了。2,狮王体能在走下坡路,他快不行了,否则他不会分一些羚羊给我们塞牙缝,因此,争夺交配权这项资产的隐含风险在下降。当一项资产的收益在增加,风险在下降,你们还等什么?冲啊!

把这个故事中的流浪公狮想象成正在犹豫是否买房安家准备结婚的中产白领,把狮王想象成人民银行,把母狮子想象成房产。这个故事变得更有趣了:人民银行本身并不从事实际的生产活动,当通货膨胀预期起来之后,为了防止大家一哄而上地去买房,他必须要吸引居民把存款放在商业银行里。因此,加息就是给你额外的羚羊,但是,商业银行给你的额外利息是从房地产开发商手里赚取的,这说明房地产投资的预期收益在上升(否则开发商不能支付额外的利息);与此同时,央行加息说明他没有其它手段对抗通货膨胀了,只能用加息这个办法给你一点补偿,加息这个动作本身,确认了狮王的衰老,确认了通货膨胀,这就降低了你投资房地产的风险。一项资产,无论是房地产还说和母狮子的交配权,一旦风险下降,收益上升,都只能是一个结果:涨!

问题还不止于此,每当通货膨胀起来的时候,总有许多人,被利息或者羚羊所吸引,安于现状,不敢进攻狮王,只有一小部分人,敢于借更多的钱,敢于去进攻狮王,结果就是贫富差距就此不可逆转地扩大了,一些狮子成为了新狮王,更多的狮子只能继续流浪。

 

    《加息推高房价》的文章发表有12年了,如今,我们俩都离开了体制,寒冰潜心研究趋势,我则投身房地产行业的第一线,创立了大房鸭(大房鸭微信公众号dafangyash)公司,整天和各种中介战斗。12年了,整整一代人成长起来了。我今天观察到的现象和当年人们面对加息之后是否买房犹豫不决的神情不同,新一代的中产白领完全没有任何顾虑。我接待过欢天喜地拿着离婚证来找我买房子的年轻人,他们根本不担心负债问题,恨不得多借一些钱才好。

    为什么我是个勤俭节约,量入为出的人?为什么我周围的年轻人变成了月光族?每天有客户来大房鸭公司(大房鸭微信公众号dafangyash)签约,我有机会近距离地看待这些急着买房的年轻人。他们都有一张幼稚脸,充满朝气,为自己来到这个伟大的城市而感到兴奋,对自己的前途和房价的走势都感到乐观。我在他们这个年龄的时候,签下这么大的合同并且承担这么多的贷款,一定是要深思熟虑的。但是,整整这一代年轻人,他们已经没有了我们那代人身上的迂腐和懦弱,他们真的是乐观奔放,一往无前。

    没有,他们身上没有忧伤,悲痛和焦虑,如果说有的话,他们只是担心自己借的钱还不够多,还没有把银行的政策用足,在负债问题上还不够积极进取,仿佛没有背满负债额度就是虚度青春一样。尽管我收到他们支付我的每套房固定服务费2万元,但是,我开心不起来,我大概真的是老了。我见过泡沫,每次泡沫都不一样,但泡沫中的人都一样。我记得有一本书研究了英国光荣革命之后300年的社会各阶层的变化。作者宣称,英国社会是通过将中产阶级不断贫困化来实现国家整体素质提高的:一次又一次,英国中产阶级通过自己的努力来到了社会的中间层,他们踌躇满志,对自己的能力和国家的前途都充满信心,然后这种乐观情绪就像一股洪流把他们裹挟着推送到一个新的属于他们时代的泡沫中去,泡沫破灭之后,他们又回到社会底层,与之伴随的就是英国底层社会的民众普遍都受过良好的教育,接受主流的核心价值观,英国因而实现了国家的整体进步。
我不是一个经济学家,我只知道每次有人指责人民银行投放货币过多导致国内房价上涨过快的时候,就有主流经济学家用详实的数据,严谨的逻辑和深刻的理论来论证为什么说房价上涨与央行的货币政策无关。他们的辩护是这样的权威和严谨,以至于我只能诚实地坦白自己没有看懂,而又找不到证据指责他们没穿衣服。但我感觉,问题的核心不是货币数量问题,而是价格问题。

这12年来我一直在想,央行的货币政策是否会影响人们的价值取向乃至价值观呢?我回答不了这个问题,我感觉20年前,人们只要有一份体面的工作就感觉有保障,10年前,只要银行有一大笔存款就感觉安全,现在,一定要有好几套房子才有安全感。衡量家庭财富的主要参照系不是人民银行发行的货币,而是国土部颁发的房产证。资产的价值体系和人类的价值观有着密切的关系。在早期人类遗址发掘现场,凡是挖掘到贝壳币的地方,一般有出土了老年人的遗骨,这可能说明了在有货币的部落,也同时孝顺老人。一个人在年轻的时候,积累了一定的货币之后,到了老年可以用货币来激励部落里面其他年轻人来孝顺他,对财产的尊重可能和对于老年人的尊重同时产生于人类早期。

中国人民银行在过去的12年的绝大多数时间里面,将1年期存款利率保持在同期CPI增幅以下,从某种程度上说,我国央行在过去12年时间里面,率先垂范,推行了实际上的负利率政策。部分西方发达国家目前在采取的“负利率”其实只是让名义利率变成负数,考虑到这些国家CPI其实早就是负数了,而你把两个负数相减的话,这些国家的货币政策其实是微弱的正利率。

一个国家长期执行负利率的结果会是什么呢?你存银行的钱的购买力会越来越弱,而你购买实物资产的话,你的资产才会保值。人民银行长期执行实际负利率政策(名义利率低于同期物价上涨水平),使得银行存款利率长期跑输房地产价格涨幅。一项资产,其价格下跌的风险一旦被人为消除,那么,只有一条路可以走了。于是,整整一代年轻人都被其生存的金融环境教育了12年,那就是持有人民币不如买房子稳健;人民币的贷款越多越合算;一线城市的房子只会涨,不会跌。于是,我现在就在大房鸭的办公室接待那些兴高采烈的新离婚夫妇,我感慨,这个社会的价值观已经变了,但是,我,没有充分的证据和严谨的理论来表明是人民银行的货币政策影响了这一代年轻人的价值观。

但是,不管怎么样,新时代的价值观已经在年轻一代中树立起来,并深入人心,成为了他们广泛接受的东西。为一代人建立一个新的价值观并不是一件容易的事情,因此,轻易不要去毁灭它,改变它,我相信无论我国的债务水平有多高,无论一线城市的房价有多高,无论人民币贬值压力有多高,人民银行都有能力继续保持中国货币政策的稳定。

泡沫破灭之后之所以可怕,并不是因为资产价格暴跌,而是人的幻灭感。一个年轻人辛辛苦苦为之奋斗的事情,突然发现那只是一场泡沫,幻觉甚至是骗局,他会很长时间恢复不过来的,因为不仅仅是他做多的资产价值垮了,更重要的是,他的价值观垮了。因此,我真心希望那些高高兴兴地拿着离婚证来找我买房的年轻夫妇,一定要永远幸福下去。

转自时寒冰微信公众号:http://mp.weixin.qq.com/s/4LR1wQjQb5NrkgTfAZJU5Q

2016-12-13

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